Search
Category
nasional
Tuesday, 01/05/2007 00:00 AM
Demi Fulus, Bisnis Properti Diendus

Masalah seolah menjadi hal yang hak bagi PT Kereta Api Indonesia (KAI). Mulai dari keterlambatan pem­ba­­yaran gaji karyawan, ke­ter­lam­batan jadwal kereta, buruknya kinerja manajemen, tabrakan kereta, hingga moda kereta rongsokan yang masih dioperasikan.  Sementara di sisi lain, sebagai BUMN, ia dituntut untuk dapat memberikan profit bagi negara. Alih-alih untung, malah buntung se­gunung.

Sadar, tak mau terus menerus di­tuding tak becus, PT KAI lantas meng­gelar beberapa rencana strategis. Salah satunya mengendus bisnis properti de­ngan membentuk anak usaha khusus. Di beberapa negara maju, diversifikasi usaha ini lazim disebut railway property. Terobosan PT KAI ini telah mendapat restu Meneg BUMN melalui SK Meneg BUMN/Deputi Bidang Restrukturisasi dan Privatisasi No. S-27/MBU.6/2007.

Jelas, motivasi kuat PT KAI untuk mandiri secara finansial plus dapat mem­berikan keuntungan, harus di­dukung semua pihak. “Kalau hanya ber­gantung terus pada public service obligation (PSO) yang dijanjikan pemerintah, kami sudah lama gulung tikar,” ujar Direktur Utama PT KAI Ronny Wahyudi.

Rencana strategis ini tercetus karena banyak aset properti milik PT KAI yang terbengkalai (idle). Se­lain itu, potensi pengem­bangan bisnis properti be­gitu besar. Lihat saja, area-area terbuka di sekitar stasiun-stasiun banyak yang belum termanfaatkan de­ngan maksimal. Padahal ka­lau digarap serius, nilai aset-aset tersebut tak kalah de­ngan properti-properti yang dibangun pengembang.

Nah, berbekal SK Meneg BUMN tersebut yang ter­nyata di dalamnya mencantumkan angka Rp500 miliar sebagai kewajiban yang harus ditunai­kan dalam tiga tahun, PT KAI langsung tancap gas. Mereka menyewa konsultan properti Satyatama Graha Tama. Tugas konsultan ini melakukan inventarisasi, identifikasi,studi potensi, legal dan sistem informasi manajemen sekaligus valuasi terhadap aset yang ada. Hasilnya, lumayan besar. Ada 1.000 hektar di 160 lokasi, dengan harga taksiran, “Lima sampai 10 kali lebih tinggi dari nilai eksisting,” ujar Direktur Utama Satya­tama Graha Tara Doli D Siregar.

Hanya, tidak semua aset itu pros­pektif dan potensial. Beberapa di antara­nya yang tidak feasible dan profitable dikerucutkan. Hingga kemudian ter­seleksi menjadi 50 lokasi. Aset-aset yang diprediksi dapat memberikan keun­tungan itu tersebar antara lain di Jakarta, Surabaya, Yogyakarta, Sema­rang, Bandar Lmpung, Medan, Padang, dan Palembang. Sebagian besar ber­lokasi di atau dekat dengan stasiun.

Usai melakukan seleksi, penawaran aset pun digelar secara terbuka, dalam bentuk gathering dan eksposisi pada pengembang lokal dan luar negeri.  “Sudah ada beberapa pengembang yang tertarik melakukan kerjasama ope­rasi de­ngan PT KAI,” ungkap Ronny.

Tak hanya rencana baru, yang lama pun di­hidupkan kembali. Se­perti rencana pengem­bangan stasiun Mang­ga­rai, Jakarta Selatan. Di sekitar stasiun ini nantinya akan dibangun proyek multi­fungsi de­ngan mengacu pada site plan  di beberapa negara tetangga se­perti Singapura, Malaysia, dan Thailand. Pe­ngem­bangan Stasiun Manggarai dilaku­kan berbarengan dengan pengemba­ngan akses transportasi kereta me­nuju Bandara Soe­karno-Hatta.

Tak percuma, PT KAI menguras energi. Salah satu kawasan stasiun yang sukses dikembangkan adalah stasiun kereta barang Pasir Kaliki, di Bandung, Jawa Barat. Wajah ka­wasan ini telah berubah. Dari kumuh men­jadi mente­reng. Hasil kerjasama dan pengelolaan dengan PT Citra Buana Prasida (CBP) ini melahirkan pusat jajan dan hiburan Paskal Hyper Square.

Sangat beda kondisinya dengan ruang-ruang stasiun yang dikelola sendiri. Tengok stasiun Gambir, Cikini, Jatine­gara yang tidak dikelola secara profesio­nal. Banyak ruang komersial yang ko­song, gelap, bau dan tak te­rawat.

Belajar dari pola kerjasama dengan CBP, PT KAI mensyaratkan pengem­bang yang digandeng adalah yang punya visi dan misi yang jelas. “Mereka harus menawarkan konsep dengan kalku­lasi proyek yang ramah dana dan pasar,” ujar Ronny.

Bukan perkara mudah, menggaet pengembang yang mau bekerjasama. Apalagi, pasar properti saat ini, khusus­nya komersial retail yang diincar, tengah jenuh. Namun, PT KAI tak hilang akal. Agar pengembang tertarik, mereka memberikan keyakinan plus garansi berbagai kemudahan dengan skema pengembangan investasi yang friendly. Ada tiga skema yang ditawarkan yakni Kerja Sama Operasi (KSO), Built Operate and Transfer (BOT) bahkan usaha patungan atau Joint Venture (JV).

Jika program optimalisasi aset ini berjalan sukses dan menghasilkan profit, PT KAI telah bersiap dengan rencana strategis lainnya. Yakni, membeli Lok CC 202 dan Lok CC 204, 50 KKBW ber­kapasitas 50 ton, 10 kereta bagasi, yang akan membantu melancarkan ruti­nitas perjalanan kereta, serta 16 PPCW jenis ISO Tank untuk angkutan BBM Pertamina. Untuk rencana ini jelas, ber­tujuan supaya fungsinya sebagai penye­dia sarana transportasi publik dan massal bisa berjalan lebih baik.

Publisher : Majalah Properti Indonesia & IndonesianEstate.com