Search
Category
kolom
Monday, 01/09/2008 00:00 AM
Kepemilikan Properti Bagi Orang Asing: Negara Lain Sudah Terima Manfaatnya

Menyimak hal yang disampaikan oleh Prof.Dr.Maria SW Sumardjono SH,MCL,MPA pada acara diseminasi kajian akademis Rancangan Peraturan pemerintah Tentang Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum asing di Indonesia bulan Mei 2008 lalu, satu hal yang cukup menjadi perhatian adalah bahwa sebenarnya sudah cukup lama terjadi upaya-upaya dengan menggunakan tameng hukum, seolah-olah memungkinkan bagi warga negara asing untuk mendapatkan hak pemilikan tanah di Indonesia.

Menurut Maria, banyak kemasan yang digunakan.  Pada umumnya membuat suatu paket perjanjian antara WNA sebagai penerima kuasa dengan WNI untuk menguasai hak atas tanah dan melakukan segala perbuatan hukum terhadap tanah tersebut, yang sejatinya secara yuridis dilarang oleh Undang-undang/UUPA. Pakar hukum pertanahan itu mengindikasikan sejumlah variasi perjanjian, yaitu sebagai berikut:

  • Perjanjian pemilikan tanah dan pemberian kuasa
  • Perjanjian  dengan opsi pembelian tanah kepada WNA
  • Perjanjian sewa-menyewa yang diatur melalui waktu lama sewa berikut opsi perpanjangan
  • Kuasa untuk menjual dengan pemberian kuasa dengan hak substitusi dari pihak WNI kepada WNA
  • Hibah wasiat kepada WNA
  • Surat perjanjian ahli waris
  • Bentuk-bentuk perjanjian tidak langsung lain seperti akta pengakuan hutang, pernyataan dari WNI bahwa tanah milik WNA, kuasa menjual, kuasa roya dan lain-lain.

Substansi perjanjian tidak mencantumkan bentuk pemindahan hak secara langsung, namun secara tidak langsung terkandung unsur pemindahan hak tanah HM (Hak Milik) ataupun HGB (Hak Guna Bangunan) kepada WNA. Hubungan antara pihak WNA dan WNI sebagai pemberi kuasa (trustee atau nominee) yang diciptakan paket perjanjian itu pada hakikatnya bermaksud untuk memberikan segala kewenangan yang mungkin timbul dalam hubungan hukum antara seseorang dengan tanahnya, kepada WNA selaku penerima kuasa untuk bertindak layaknya seorang pemilik tanah yang sebenarnya, atas sebidang tanah yang menurut hukum tidak dapat dipunyainya

Hal ini bahkan sudah banyak terjadi pada transaksi properti di Bali. Pemilik proyek berani menyantumkan istilah ”dijual” tanpa pembatasan calon pembeli. Pada sejumlah situs properti itu bahkan ada yang memasukkan cara pembelian oleh orang asing, meskipun perangkat hukum di Indonesia sejatinya tidak membolehkan hal tersebut.

Upaya ”akal-akalan” seperti itu tentu sangat merugikan Negara, terkait dengan lepasnya pemasukan dari pajak. Juga bagi industri properti, karena fenomena tersebut menunjukkan bahwa sebenarnya ada pemintaan, namun harus terbentur aturan legal negeri ini. Demikian pula bagi masyarakat yang dijadikan seolah-olah ”pemilik lahan” tetapi tak berhak melakukan apa-apa atas asetnya.

Minat orang asing untuk memiliki properti di sini sebenarnya cukup tinggi. Mereka kebanyakan adalah ekspatriat yang pernah bekerja di Indonesia dan ingin pensiun di Indonesia. Alasannya antara lain, karena telah terjalin ikatan sosial, biaya hidup yang cukup murah, kondisi iklim yang dirasa nyaman (tidak ada musim dingin), budaya yang beragam, serta bisa memiliki pembantu dan tukang kebun dengan biaya relatif murah.

Dilihat dari lokasinya, mereka umumnya menyukai daerah yang pertumbuhan sektor propertinya baik atau mereka sudah kenal, seperti Jabodetabek, Batam dan Bali. Meski tidak tertutup kemungkinan, mereka juga meminati daerah-daerah di luar itu.  Karena itu, bisa dibilang potensi itu ada dan jika kesempatan dibuka, sangat mungkin akan terjadi arus pembelian yang deras. Jika perangkat hukum kita terus membatasi, bukan tidak mungkin kita makin ketinggalan dibanding negara tetangga. Mereka lah yang kemudian menerima manfaatnya, sementara kita cuma gigit jari.

Besaran potensi itu sendiri bisa dilihat dari dua hal, yaitu dari tingkat persaingan dengan negara-negara tetangga dan harga. Saat kita membatasi orang asing untuk memiliki properti di sini, negara-negara tetangga, macam Malaysia, Singapura, dan Australia justru sangat gencar memasarkan propertinya bagi warga asing termasuk ke Indonesia. Gencarnya pemasaran itu apalagi disertai berbagai kemudahan harus dibaca sebagai semakin terbukanya mereka untuk memberi kesempatan kepada warga negara asing untuk dapat memiliki propertinya. Lihat Malaysia dengan program ”My Second Home”-nya yang memberi berbagai kemudahan misalnya, pemberian visa 5 tahun yang bisa diperpanjang sampai 10 tahun dengan opsi perpanjangan setiap 5 tahun, fasilitas kesehatan yang murah dan jaminan lain.

Ditinjau dari tingkat harga, properti di Indonesia masih relatif rendah dibanding dengan tingkat harga di negara tetangga. Harga properti di Indonesia pada tahun 1997-1998 rata-rata hanya 1/3 sampai 1/5 dari harga properti Malaysia atau Singapura. Saat ini seperti dilansir harian Bisnis Indonesia, 1 Maret 2008, perbandingannya dengan Singapura sudah 1 : 11. Harga apartemen seluas 120 m2 di Jakarta ”cuma” sebesar 1.068 dollar AS, sementara di Singapura sudah mencapai 11.800 dollar AS. Tak beda juga dengan harga sewa, di mana kita berada di posisi 35 dari 46 tempat di dunia, yaitu 1.228 dollar AS per bulan (dengan ukuran 120 m2). Karena itu, dilihat dari nilai tukar dollar AS, sebenarnya sangat menguntungkan bagi orang asing membeli properti di Indonesia.

Masalah peraturan dan perundangan itu sebenarnya dapat dipecahkan dengan membuat terobosan. Yaitu memberikan kepemilikan oleh orang asing melalui hak pakai yang berjangka 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi, seperti tertuang dalam PP no 41 tahun 1996 pasal 5, menjadi sekaligus bermasa 70 tahun, dengan pembayaran kewajiban sekaligus di muka. Aturan itu perlu dibumbui lagi dengan kemudahan persyaratan, seperti masa dan ijin tinggal yang bisa dengan multiple visa dalam waktu cukup panjang semisal 10 tahun, tidak mutlak memerlukan ijin kerja, bisa untuk investasi dan lain-lain.

Terobosan itu perlu dilanjuti dengan peninjauan jenis hak dan jangka waktu yang bersaing dengan negara lain. Selanjutnya penyempurnaan pengaturan PP 41 th 1996 yang lingkup pengaturannya menyangkut hak atas tanah beserta bangunan untuk hunian maupun bukan hunian, baik yang berdiri sendiri maupun berbentuk bangunan bertingkat, yang dapat dipunyai oleh WNA maupun badan hukum asing.

Prof. Maria menandaskan bahwa penyempurnaan peraturan pemeritah tersebut diperlukan dalam upaya memberikan kesempatan mereka untuk memegang Hak Pakai dalam jangka waktu yang cukup panjang. Selain itu, juga memberi kepastian hukum bagi mereka, sehingga tidak perlu lagi melakukan upaya ”kemasan hukum” dalam rangka memiliki properti di sini.

Untuk itu, beberapa hal yang bisa dilakukan adalah sebagai berikut :

1.  Melakukan amandemen ataupun revisi atas PP 41 tahun 1996 terutama menyangkut jangka waktu Hak Pakai yang cukup lama disertai kemudahan dalam persyaratan tinggal di Indonesia.

2.  Membuat pengaturan pembelian oleh asing yang membatasi jumlah pembelian, ketentuan bila dijual kembali termasuk waktu untuk belum dapat dipindah-tangankan, kepada siapa boleh dipindah-tangankan, kategori mana yang bisa dimiliki asing, misalnya tidak diperkenankan beli RSH, untuk apartemen hanya dari lantai tertentu ke atas, dan lain-lain.

3.  Mengingat daya beli orang asing yang tinggi, dapat ditetapkan harga jual tertentu bagi pemilikan asing ataupun penetapan pajak tertentu bagi pembelian tersebut. Hal ini dimungkinkan, mengingat harga properti di sini masih relatif rendah seperti diuraikan di atas.

4.  Penerapan pemilikan properti bagi asing ini dapat diuji coba lebih dulu untuk provinsi tertentu, sehingga bisa dievaluasi dan kemudian menjadi standar sebelum diterapkan secara nasio­-nal, guna mengeliminasi hal-hal negatif yang mungkin terjadi.

Adapun manfaat-manfaat yang akan diraih dengan dibukanya pemilikan properti oleh orang asing itu adalah:

1.  Akan terjadi pembelian dan pengisian stok properti yang signifikan oleh orang asing yang akan mempercepat proses penjualan stok dan penghunian properti.

2.  Bisa berpotensi sebagai penarik bagi penanaman modal di Indonesia. Ini guna membangun iklim investasi di dalam negeri yang kondusif sehingga menaikkan daya saing global.

3.  Menjadi pemasukan dari pajak bagi pemerintah, dengan melakukan penerapan tingkat pajak tertentu atas properti yang dibeli oleh orang asing.

4.  Bisa dijadikan sumber tambahan dana subsidi untuk pembangunan rusunami bagi masyarakat menengah bawah dengan mengalokasikan secara khusus dari pajak tadi.

5.  Adanya peningkatan supply oleh pengembang karena terjadi peningkatan demand, yang berarti membuka lapangan kerja dan menaikkan pendapatan masyarakat serta bergulirnya perekonomian.

6.  Dari sisi belanja, dengan pengeluaran rata-rata Rp25 juta per bulan maka terdapat tambahan konsumsi sebesar Rp300 juta per tahun dari 1 orang asing yang tinggal di Indonesia saja. Ini memungkinkan terjadinya efek bergulir pada sektor ekonomi lain.

7.  Menambah cadangan dana kredit di bank, dengan membuat persyaratan misalnya mengharuskan calon pembeli untuk mendeposito uang dalam jumlah tertentu di bank nasional. (Program Second Home Malaysia mengharuskan RM 100.000 untuk single dan RM 150.000 untuk pasangan di Bank Nasional).

8.  Potensi penambahan jumlah turis dari kunjungan keluarga dan relasi pemilik properti tersebut, dan mereka bisa ”dimanfaatkan” untuk mempromosikan secara langsung tentang situasi riil di sini.

Publisher : Majalah Properti Indonesia & IndonesianEstate.com