Search
Category
akreditasi
Wednesday, 01/08/2007 00:00 AM
Paragon City Pertaruhan Nama Besar Po

Konstelasi bisnis dan industri properti Kota Semarang, tampaknya mulai semarak. Tidak lagi tertinggal dari kota-kota lainnya di Jawa Tengah seperti katakanlah Solo dan Yogyakarta. Ini ditandai dengan masuk­nya pengembang skala nasional Duta Pertiwi yang menggandeng mitra lokal. Mereka membangun mixed use development Pemuda Mas yang merangkum Hotel Dusit Pemuda, DP Mall, kompleks ruko dan apartemen Pemuda Mas. Belum lagi Grup Gajahmada Indra Sejati yang kini tengah menggeber pemba­ngunan Hotel Ibis Simpang Lima.

Nah, tak mau kalah langkah dengan pe­ngembang lainnya, Golden Flower Group milik keluarga besar Po Soek Kok melalui Golden Flower Group Real Estate (GFGRE) ‘turun gunung’ dengan mega­proyek Paragon City. Sebagaimana diketahui,  Po merupakan pengusaha besar Semarang dengan bisnis inti garmen ber­o­rien­tasi ekspor. Paragon City ini merupa­kan proyek properti per­tama­nya di Indonesia. Tak heran jika Po mengerahkan sege­nap potensinya guna merealisasikan ob­sesi Paragon City sebagai yang ter­besar dan pertama yang membidik ceruk pasar middle up Semarang. Upaya ini diawali dengan me­nem­patkan William Po dan Nico Po, putera pertama dan bung­sunya, sebagai duet pelaksana proyek di bawah bendera anak usaha GFGRE yakni PT Cakrawala Sakti Kencana.

Selain itu, proyeksi nilai investasinya mencapai lebih dari satu triliun rupiah. Tentu saja, membutuhkan struktur pen­danaan yang kuat. Namun keluarga Po hanya menyiapkan ekuitas perusahaan sebesar 30%, selebihnya pinjaman bank 30% serta (yang terbesar) uang muka dan installment konsumen. Nama besar Po cukup membuat be­berapa lembaga keuangan asal Singa­pura dan Timur Tengah tertarik untuk ikut berparti­sipasi. Tak main-main, nama-nama sekaliber Temasek, Farallon, dan Strands Ltd. me­lalui anak usahanya masing-masing, berniat meminang Paragon City. Hanya, belum satu pun di antara mereka yang mendapat persetujuan dari keluarga Po. Karena, “Ini pertaruhan nama besar keluarga. Kami harus ekstra hati-hati. Saat ini kami fokus untuk mampu mewu­judkan Paragon City menjadi kenyataan. Dengan terbangunnya proyek ini, dapat dijadikan barometer tingkat perekono­mian Sema­rang khususnya, dan Jawa Tengah umum­­nya,” ujar Presiden Direktur PT Cakrawala Sakti Kencana, Nico Po.

Paragon City sendiri terdiri atas pusat belanja bertema lifestyle and entertainment mall  dengan total luas bangunan mencapai 120.000 m2 (terbagi dalam dua fase pengembangan), hotel bintang 4 plus sebanyak 250 kamar, dan future development akan dibangun extension mall yang sama besarnya dan satu menara aparte­men sebanyak 250 unit. Sebagai sebuah integrated development, Paragon City juga bakal dilengkapi dengan convention center seluas 2.000 m2 yang berkapasitas 2.000 orang. Pembangun­an konstruksi­nya telah dimulai dengan peletakan batu pertama pada 14 Juli lalu dan direncana­kan rampung pada 2009, ber­tepatan dengan pembukaan even pari­wisata Semarang  Pesona Asia. “Kami ber­upaya sekuat tenaga agar delivery time tepat waktu. Karena convention center Paragon City telah dijadikan sebagai salah satu venue untuk acara Semarang Pesona Asia,” ungkap Nico.

Bagaimana pros­pek­nya? Mari kita ulas daya kompetisinya. Pemuda Mas mungkin mixed use project  yang setara dan dapat di­kom­parasikan dengan Paragon City. Meng­ingat kedua­nya ke­betulan berlokasi di tem­pat yang sama yakni Jalan Pemuda, salah satu koridor uta­ma dalam distrik bisnis Semarang. Aroma kompetisi frontal (head to head), tercium kental di sini. Pemuda Mas selangkah lebih maju karena telah mencuri start dan konstruksinya kelar Agustus ini, ditandai dengan pembukaan gerai Carrefour pertama di Semarang. Kendati demikian, “Kami tidak gentar karena segmentasi pasar yang dibidik berbeda. Kami meng­khususkan diri untuk kelas menengah atas dengan tipikal travellers, sering bepergian dengan pesawat dan spends a lot of money yang tidak dapat di­akomodasi oleh mal lainnya seperti Citraland,” tukas Nico.

Rivalitas paling seru mungkin akan di­alami oleh masing-masing pusat belanja­nya, yang sama-sama berstatus leased mall. Sebagaimana pusat belanja milik Duta Pertiwi lainnya, DP Mall bersanding dengan Carrefour. Dilihat dari sisi ini, DP sedikit dapat mem­busungkan dada. Nama besar Car­refour sebagai hiper­market pelopor yang beroperasi di Indonesia diprediksi mampu mendongkrak tingkat keramaian dan pe­ngunjung DP Mall. Sementara Paragon City telah men­dapat konfirmasi positif dari Hypermart milik Grup Lippo. 

Menurut Senior Manager Retail DTZ (konsultan marketing Paragon City) David Leoric, kendati sama-sama hipermarket, namun ada diferensiasi yang signifikan. “Barang-barang yang disediakan Car­refour lebih berupa mass product, se­dang­kan Hypermart mengandalkan produk-produk berkelas khusus, seperti hasil pertanian organik, dan lain-lain. Jadi kelasnya lebih cocok untuk Paragon City yang menyasar segmen me­nengah atas,” paparnya.

Namun, jangan dilupakan pula, bahwa untuk menghidupkan sebuah mal serak­sasa Paragon City tidak cukup hanya meng­andalkan satu anchor tenant. Apa­lagi dengan harga sewa yang terbilang tinggi antara Rp300 ribu-400 ribu/m2. Jauh di atas DP Mall yang mematok angka Rp200 ribu-250 ribu/m2. Be­saran harga sewa ini menjadi lebih sensitif mengingat kesamaan lokasi dan per­bedaan tipis dalam identifikasi kelas. “Minimal harus ada tiga sampai empat anchor tenant untuk menjamin keramaian traffic,” saran pengamat ritel dan Direktur ProLease, Suwito Santoso.

Dus, masih banyak variabel lainnya yang sangat me­nentukan sukses tidak­nya Paragon City. Salah satunya, faktor non teknis. Meskipun untuk pusat belanja, Jakarta masih men­jadi kiblat, namun lokalitas Semarang jangan dilupakan. Oleh karenanya, tenan besar yang dipilih pun sebisa mungkin mendekati ‘kelokalan’ pasar. 

Selain itu, penciptaan profesionalisme manajemen mal, mutlak dilakukan. PT Cakrawala Sakti Kencana harus merekrut para profesional di bidangnya dan juga membuat rencana strategis yang diputus­kan secara profesional pula. Intervensi keluarga dalam bisnis ritel memang dibutuhkan, namun harus proporsional. Untuk urusan satu ini, Duta Pertiwi boleh dijadikan acuan. Semua pusat belanja dan perdagangan yang dibangunnya dikelola secara profesional dan mampu mencatat tingkat okupansi rata-rata di atas 80%.

Dan meski menurut Corporate Secretary PT Duta Pertiwi Tbk., Feniyati Teng­gara, bahwa yang mengoperasikan DP Mall adalah sister company Duta Pertiwi, namun perang urat syaraf berupa publi­kasi dan ekspose media tentang think tank di balik pusat belanja ini adalah Duta Pertiwi, sudah membentuk opini publik. Ini adalah nilai lebih yang bisa dijadikan amunisi tambahan oleh DP Mall.

Mencermati perkembangan aktual ter­se­but, PT Cakrawala Sakti Kencana tidak berdiam diri. Selain melakukan studi kelayakan dengan mengandalkan kantor konsultan Jones Lang LaSalle, mereka, di antaranya, ber­gerilya mendekati tenan-tenan besar ter­nama. Contohnya, untuk department store, telah ada tiga kandidat utama yakni Metro Department Store, Parisian Department Store (milik PT Matahari Putra Prima Tbk), dan Sogo Department Store. Belum lagi yang meng­aju­kan diri macam Java Department Store, Lotus Department Store, Cahaya Department Store. Hanya saja, tiga nama terakhir ini berkasta lebih rendah dari tiga nama awal.

Sementara nama tenan besar ‘ber­genre’ hiburan, jaringan bioskop XXI telah masuk daftar yang akan meramaikan Paragon City. Me­nempati empat studio besar berkapasitas lebih dari 900 pe­nonton, XXI dipercaya akan menjadi sentra hiburan buat keluarga menengah atas kota ini. Ia dua kelas di atas Studio 21 yang sudah ada di Mal Citraland. Jelas, untuk segmen ini Paragon City lebih unggul dibandingkan DP Mall. Karena, walau bagaimanapun, yang namanya bioskop tak dapat lepas dari tradisi kultur kaum urban.

Di sini masya­rakat kota Semarang akan teraglomerasi menjadi to see and to be seen people. Jika fasilitas hiburan ini disandingkan de­ngan tenan gaya hidup lainnya seperti fashion and food yang sesuai, bisa jadi, Paragon City akan menjelma menjadi sentra gaya hidup dan hiburan ter­penting. Dari catatan DTZ, terdapat international brand macam Starbucks, Guess, Giordano, telah me­nempati daftar tunggu. Sekadar infor­masi, merek-merek ini ditolak masuk Citraland karena kelas­nya ketinggian.

Untuk hotelnya, PT Cakra­wala Sakti Kencana telah bekerjasama dengan jaringan Intercontinental Hotel Group. Mereka menggandeng Holiday Inn sebagai operator hotel untuk jangka waktu kontrak kerja selama 20 tahun. De­ngan rate room Rp550 ribu untuk kamar standar ber­ukuran 45 m2 dan Rp700 ribu untuk presidential suite berdimensi 120 m2, jelas lebih nyaman. Dari patokan angka ini saja sudah bisa dilihat bahwa Holiday Inn seakan menjadi penantang Hotel Ciputra terutama untuk international travellers.

Holiday Inn diproyeksikan akan men­jadi penguasa pasar. Peluangnya terben­tang luas. Karena, selama ini kebutuhan hotel untuk masyarakat menengah ke atas atau para pebisnis yang datang ke Semarang belum sepenuhnya terako­modasi. “Kondisi­nya oversubscribed. Rata-rata tingkat okupansinya nyaris mendekati angka 90%. Dengan banyak­nya even pariwisata skala internasional yang diadakan di Semarang, peluang Holiday Inn menjadi pilihan utama sangat besar” ungkap David.

 

 

Golden Flower Group Real Estate

Sejatinya, Golden Flower Group Real Estate (GFGRE) bukanlah pendatang baru di bisnis dan industri properti. Divisi properti milik pengusaha Po Soek Kok ini telah lama berkiprah. Wilayah garapan pertamanya adalah negeri jiran, Singapura. Di sini GFGRE telah mengembangkan dua properti besar; commercial office building dan high end luxurious condominium. Berlokasi di kawasan Orchard Road dan Raffles Place. Sementara di Indonesia, Paragon City merupakan proyek pertamanya. Dalam waktu dekat, mereka juga berencana akan mengembangkan land bank lainnya di kawasan Kuningan, tepatnya Jl HR Rasuna Said, menjadi commercial office building  setinggi 35 lantai dan di daerah Mega Kuningan sebagai residential apartment  dengan pengelolaan hotel kelas bintang 5. "Total luas land bank kami mencapai 400 hektar yang tersebar di Semarang dan Jakarta. Kami akan menerapkan sustainable property development  di Indonesia dan Asia," ungkap Presiden Direktur PT Cakrawala Sakti Kencana, Nico Po.

Publisher : Majalah Properti Indonesia & IndonesianEstate.com